住宅ローンの繰上返済と投資による資産運用はどちらがお得か?

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こんにちは。おとうふです。

我が家は昨年4月に35年ローンで中古マンションを購入しました。

人生で最大の買い物とも言われる住宅の購入、購入前にマネーシミュレーションはするかと思います。

我が家では、繰上返済をし15年で完済するプランを考えていました。

ところが、繰上返済とは本当にお得なことなのでしょうか?改めて検証してみます。

まず、前提条件を設定しましょう。

【繰上返済する】
夫婦の年齢:30歳
借入金額:3,000万円
返済期間(当初)、金利:35年固定 1%
返済方式:元利均等返済
繰上返済による完済:15年

1.繰上返済は、住宅ローン控除の恩恵を受けるため、借入10年後に1,200万円及び以降1年毎に120万円の返済をする。

2.完済後は、毎年繰上返済に充てていた120万円と、毎月のローン返済金額1年分の102万円の合計222万円を年利5%で運用する。

 

【繰上返済せず、投資をする】
繰上返済をする場合に、繰上返済に充てている120万円/年を年利5%で運用する。

比較してみた

数字によるシミュレーションは繰上返済無の勝ち

借入期間35年に対して15年で完済するわけですから、利息負担も当然減ります。

前提条件によるシミュレーションによる結果はこちら。

返済総額 元金 利息
繰上返済無 35,567,804 30,000,000 5,567,804
繰上返済有 32,920,747 30,000,000 2,920,747
差額 2,647,057

総額265万ほど利息の負担が減ることとなります。

なんだ繰上返済しただけでこんなに負担が減るじゃないか。と勘違いしてしまいそうな結果です。

では、繰上返済による完済後に投資による資産運用を始める方法と、繰上返済せずに並行して投資による資産運用をする方法での資産の推移はこちら。

圧倒的な複利の力で繰上返済無しの勝利!

このシミュレーションだと、
繰上返済無し:35年目で1.1億円
繰上返済有り:35年目で0.8億円
約3,000万円の差が出ました。

ただ、これは低金利故の賜物でもあります。

では2%ならどうでしょうか。
なお、金利が2%になったことにより、住宅ローン返済金額が増え、その分投資元本が減少しています。

返済総額 元金 利息
繰上返済無 41,738,968 30,000,000 11,738,968
繰上返済有 6,024,913 30,000,000 6,024,913
差額 5,714,055

総額517万ほど利息の負担が減ることとなります。

では資産運用したらどうなるでしょうか。

利息が減ったぶん投資元本は増えていますが、やはり繰上返済無しの方に分があります。

このシミュレーションだと、
繰上返済無し:35年目で9,700万円
繰上返済有り:35年目で8,300万円
約1,400万円の差が出ました。

ちなみに、ローン金利の上昇ではなく、運用利回りが低下したとしても、概ね運用利回りがローン金利を上回っていれば、繰上返済をするより資産運用した方が得になります。

つまり、空前の低金利の今は、繰上返済より株式投資による運用益を狙った方が良さそうです。米国株投資なら年利5%は現実的な数字です。

団信から考えても繰上返済無の勝ち

団体信用生命保険は、住宅ローンの借主が死亡したり高度障害状態になったりしたら、住宅ローンの返済を免除する保険のことです。

ダンナが死んだらローンが免除♪なんて思っている奥さん、いるかもしれませんね・・・(゚ω゚)

繰上返済をしてしまうと、その分保障が小さくなってしまいます。

仮に、15年で繰上返済をし完済したとします。
そして、同年借主が他界してしまったとします。

すると、住宅としての資産は残りますが、株式は残りません。

一方、繰上返済をせず、株式投資による運用を15年続け、先ほどと同様借主が他界してしまったとします。

すると、残りの20年分のローン返済は免除される上、上記のシミュレーションだと、15年後は約2,000万円の株式が残ることになります。

バランスシートを考えれば繰上返済の勝ち

 

家計のバランスシートを考えれば、いざという時に備えて負債は身軽の方が良いです。

仮に、転居のために売りに出すことを考えても、負債がない方が売り急がなくて済みます。これは大きなメリットです。

ただ、生活防衛資金を用意しリスクへの備えをしておけば、必ずしも借金=悪ではないとは思います。

資産運用することで負債以上にお金がお金を生み出してくれるからです。

まとめ

・繰上返済により利息が減り、総返済額が減ることにより投資元本は増えるものの、複利の力には敵わない。

・繰上返済により団信の保障が受けられなくなる。

・転居の際に重荷になるデメリットも有り。

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ABOUTこの記事をかいた人

投資歴1年のアラサーリーマンです。 経済的自由を目指して、長期投資と徹底した家計管理を実践していきます。 詳しいプロフィールはこちら